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不動產也能洗錢? 台灣司法人權進步協會：《洗錢防制法》將地政士及不動產經紀業納入洗錢防制體系
【綜合報導】不動產借名登記在台灣相當常見。而為了防止不動產成為洗錢工具，《洗錢防制法》在去年修法新增地政士及不動產經紀業客戶審查義務及交易紀錄保存義務，並參照了國際規範建議，將地政士及不動產經紀業納入規範。台灣司法人權進步協會會員、基隆地檢署檢察官劉彥君在ETtoday雲論中撰文，告訴讀者何為洗錢，以及《洗錢防制法》如何防堵不動產洗錢。以下為他撰文內容：
在台灣，何謂洗錢？依據《洗錢防制法》第2條規定，洗錢有三種定義：1.為意圖掩飾或隱匿特定犯罪所得來源，或使他人逃避刑事追訴，而移轉或變更特定犯罪所得之行為；2.為掩飾或隱匿特定犯罪所得之本質、來源、去向、所在、所有權、處分權或其他權益者之行為；3.為收受、持有或使用他人之特定犯罪所得之行為。以上定義其實是大多數洗錢行為的動態過程，一稱為處置行為（Placement）；二稱為多層化行為（Layering）；三稱為整合行為（Integration）。
依2017年6月28日最新《洗錢防制法》之修法重點：提升洗錢犯罪之追訴可能性、建立透明化金流軌跡、增強我國洗錢防制體質及強化國際合作，其中，建立透明化金流軌跡對於不動產交易的影響最為密切。新法新增了地政士及不動產經紀業客戶審查義務及交易紀錄保存義務，並參照了國際規範建議，將地政士及不動產經紀業納入規範。
目前依照《洗錢防制法》第5條第2項之規定，非金融事業或人員其所肩負之義務有：1.客戶審查義務（金融機構及指定之非金融事業或人員應進行確認客戶身分程序，並留存其確認客戶身分程序所得資料；其確認客戶身分程序應以風險為基礎，並應包括實質受益人之審查，詳參同法第7條及地政士及不動產經紀業防制洗錢辦法第4條）；2.交易紀錄保存義務（金融機構及指定之非金融事業或人員因執行業務而辦理國內外交易，應留存必要交易紀錄，詳參同法第8條及地政士及不動產經紀業防制洗錢辦法第7條）；3.可疑交易通報義務（金融機構及指定之非金融事業或人員對疑似犯第14條、第15條之罪之交易，應向法務部調查局申報；其交易未完成者，亦同，詳參同法第10條及地政士及不動產經紀業防制洗錢辦法第8條）。若違反上述義務，恐被處以新台幣5萬元以上100萬元以下之罰鍰。
我國法律上之財產「借名登記」並無立法明文，依最高法院判決之定義，指「當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人之契約，是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。且不動產登記當事人名義之原因原屬多端，主張借名登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任」（最高法院107年度台上字第629號民事判決）。換言之，當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用，他方允就該財產為出名登記之契約，即為借名登記契約性質類似「委任契約」。
不動產借名登記在台灣非常常見，原因有：規避法律上資格限制（例如農地、原住民保留地、國宅、軍眷宅）、規避稅捐（例如地價稅累進稅率）、躲避債務、債信（例如為取得較低利息、增加借貸金額）、基於夫妻或父母子女情誼、單純隱匿財產（例如避免朋友借錢、公務員身分）、宗教寺廟廟產登記於自然人名下、共同出資投資登記一人名下等等。
但借名登記之前，大多數民眾可能從未認真考慮過，借名登記的約定是否有效？有沒有可能出名的登記名義人翻臉不認人，反過來侵占財產？出名的登記名義人在外欠錢，導致財產被查封？出名的登記名義人偷偷把財產賣掉了？借名登記久了，財產要不回來？甚至自己其實已經構成犯罪了？最高法院對借名登記契約，認為在民事上若不違反強制規定而構成脫法行為，例如原住民保留地開發管理辦法第18條第1項「非原住民不得承受原住民保留地」的規定，此類借名契約的法律關係應為無效。
此外，原則上認定借名登記契約的有效性，屬於民法債編所未規定之「無名契約」，類推適用民法「委任」之規定。但將自己的不動產借名登記將承受許多法律風險。在內部關係而言，若涉及訴訟，依法院實務，借名人與出名登記人若產生爭議，借名人必須提出資金、權狀等證據，證明為實際所有權人；若無法舉證，即有敗訴無法請求返還之風險。又若涉及與第三人法律關係，出名人亦即不動產登記名義人若出賣該不動產等，依最高法院106年度第3次民庭會議決議，即便第三人買受時惡意明知有借名登記之情形，借名人亦僅得向出名人請求損害賠償及追究其刑事上背信責任，不得請求第三買受人返還該不動產。再若該登記名義人在外欠債或欠稅受法院強制執行或行政執行，借名人亦即實際所有權人亦不得以借名登記為由對抗法院強制執行或行政執行。
在刑事法律上，登記名義出名人未經借名人同意出賣所借名的不動產時，實務上雖多認為不構成侵占，但仍可能構成刑法第342條之背信罪。而觀察實務上許多法院判決，若是由借名人直接移轉予出名人，謄本上之登記原因登載買賣或贈與，然實質上並無買賣或贈與之事實，而可能涉及使公務員登載不實刑責之問題。以借名登記行為登記不動產應審慎為之。
至於借名登記與《洗錢防制法》的關係，因不動產有價高、保值及可流通等特性，可能成為不法分子漂白贓款管道，為此，《洗錢防制法》本次修正將地政士及不動產經紀業（包含不動產仲介業及代銷業）納入洗錢防制體系。內政部也發布地政士及不動產經紀業防制洗錢辦法及地政士及不動產經紀業防制洗錢及打擊資恐注意事項。因此，地政士及不動產經紀業依據《洗錢防制法》第7條第1項規定，於辦理不動產買賣交易時，應進行客戶及其實質受益人的身分確認程序。審查客戶身分的規定，包含其交易實質受益人（如信託關係之受益人、不動產登記予第三人者），故借名登記中，地政士及不動產經紀業透過確認客戶及其實質受益人（以上兩者通常為借名人，以下同）身分及徵詢登記予第三人（出名人即登記名義人，以下同）之事由，以確保不法資金沒有藉由人頭或紙上公司名義購買不動產。
地政士或不動產經紀業所屬人員於執業過程中，也須依《洗錢防制法》規定，將客戶提供之相關身分文件予以確認、留存或記錄客戶及其實質受益人之身分資料，及對於現任或曾任國內外政府或國際組織重要政治性職務之客戶或受益人與其家庭成員及有密切關係之人，加強其身分審查及了解資金來源。
另，地政士及不動產經紀業須依《洗錢防制法》規定，留存不動產買賣有關交易紀錄。最重要機制則為，地政士及不動產經紀業發現疑似洗錢行為，都有義務向調查局申報，並由檢調單位進行後續調查，包括：客戶身分或資金來源有洗錢嫌疑；假冒、偽造他人身分要求把不動產移轉給無關第三人；有資金來源不清、有大量以現鈔支付等。
不動產交易即使以借名登記方式為之，地政士或不動產經紀業所屬人員有義務確認實質受益人，有核對身分關係與金流來源義務及懷疑不動產交易可能為洗錢之通報義務。若有此相關需求者，建議先諮詢法律專業人士，免得賠了夫人又折兵，讓自己惹來官司纏身。
從小市民到白色新力量 「台灣阿舅」胡世和要繼續往前走
撰文＝郭薽詒 （攝影／王明鈞）
接過洪舅手中的名片，洪舅一臉靦腆又帶著一絲驕傲地自我介紹說「你看我當選過2016新北市的模範父親喔！」不同於在政論節目中的犀利風格，胡世和-台灣阿舅，展現了一位身為父親的溫暖。
從2013年的洪仲丘事件，四年多來，在經歷了檢調、偵查、判決、抗爭後，即使有些不甘，即使感到無奈，胡世和說，我們還是要積極地面對未來，手牽手，向前走。
人生就是一個X，當年的一通電話，改變了人生的道路
「軍方一直說『一切合理，不相信可以去調監視器』，我真的為了『監視器』這三個字，就召集家屬一起去調」，談起洪仲丘案，邏輯清晰、口條清楚的胡世和，說明著自己當初與軍方抗爭的過程，如何透過電視節目與媒體來發聲，讓更多的人了解這個案子，不僅凝聚了凱道上25萬人的白色力量，推動了軍審法修正案，後續也藉助自己的經驗，召集了非正式的軍冤家署互聯會，持續推動軍中人權的改善。
「一開始上節目的時候，其實是有考量到自身安危，不管上甚麼電視，都只有以『洪舅舅』的身分出現，名字那邊都只有打『洪舅舅』，對於有些質疑我的聲音，這個不是甚麼利用，也不是要炒作，事實我們就是親人、一家人，仲丘是我的姪子，我替他發聲是天經地義，因為我自己也曾經歷過喪子之痛，我可以體認我二姊（洪媽媽）的傷痛」胡世和哽咽著說道。
回想起當年的那一通電話，洪媽媽請住在北部的洪舅幫忙了解洪仲丘的狀況，一個對政治空白的小市民，一夕之間被迫在人生的路上轉了彎。
洪仲丘事件影響的是台灣人的公民意識
從「華麗的假期」、「我只是個計程車司機」，以及近期的「1987：黎明到來的那一天」，韓國拍出了他們的轉型正義，面對台灣在二戰之後，長期受到國民黨所建立的黨國體制與威權統治對人權的長期侵害，社會上一直有聲音在討論：台灣人該如何進行台灣的轉型正義與人權提升的工程？
相較於韓國的六月民主運動，一名大學生朴鍾哲在偵訊過程中遭水刑窒息致死，而直接促成了韓國國家改革的故事，自2013年的洪仲丘事件之後，39位來自各行各業、平均年齡僅30歲的網友們發起了「公民1985行動聯盟」，以「公民覺醒」為號召，將那顆不甘於繼續沉默，不願意屈服在不公不義的種子，植入台灣人的心中。
「如果說軍審法的變革，是直接影響軍中人權的提升，那還有一個很重要的間接影響，就是公民意識的覺醒」，胡世和提起，很多人就跟他一樣，因為洪仲丘的事情開始關心這個社會上發生的許多不公義，隔年的30秒服貿，蓄積的能量就一下子爆發出來，其實這就跟韓國相似，社會中的每一個角落，只要有一個小小人物、小小的不甘、小小的勇氣，願意起身對抗「軍權與獨裁」，就可以改變世界。
我相信我可以，我想要幫助更多人
「在推動軍審法修正的過程，我召集了一個非正式的軍冤家署互聯會，從抗爭的過程中我才了解到，要跟軍方抗衡，需要證據，也需要權力，這是為什麼我要走入體制內的道路，這樣我才能夠幫助更多的人。」
自認邏輯性強，一個素人可以在政論節目中有條理式的說明案件，也因為自己喜歡伸張正義，性格中帶著一點稜角不轉彎，認為對錯應該分明的堅持，胡世和發現，自己可以也應該幫助更多的弱勢發聲；在決定參政之前，他只是一個普通的中小企業家，除了應盡的「社會扶弱」責任，他相信沒有政黨包袱的自己，可以成為改變台灣政治的力量。
胡世和接著提及，「監督國會與監督地方議會不同，除了國會透明化，地方議會的透明化議題，也將會是2018的每個參選人都應該思考的重要課題」；身為台灣國會透明化促進協會理事長的胡世和，對於民進黨執政後，正式落實國會頻道直播表示肯定，但接續還有縣市議會透明化需要持續推動，才能真正根除貪污腐敗，杜絕官商勾結，達到全民監督的目標。
從政的課題，要找回選民的信任
「對於有些網路上的批判言論表示，已經讓一個姊姊選上立委了，為什麼當舅舅的還要堅持參選？」一個直球問題，胡世和笑著答，「慈庸的認真，我相信大家都有看到，但是她是國會立委，她在台中選區，這些年來，我在新北也有需要聲援的議題，像是新莊塭仔圳反迫遷案及眷改案，在洪仲丘案期間，社會給予了我們無與倫比的支持與聲援，自己深受感動，我發覺我可以，也應該要來為這些被政府欺壓的人民伸張正義，這將是我的責任與義務」。
看待那些媒體的不利操弄或是反對方的留言，胡世和還是一貫地坦然回應，「我是有時候會去看啦，但其實不會太在乎那些言論，也不需要太在乎，我還是相信只要我們有能力，保持正向，我們也是靠自己的能力去爭取，不是憑父蔭或母蔭，做該做的事情就好了（笑）。」
2015年決定參選立委時，因為民調不勝，也基於在野整合的考量而退讓，但是胡世和並沒有就此停滯，過去兩年，他完成了輔大社企所EMBA的學位，並成為畢業生中第一位實行「社會企業」（NPO）的企業主。
胡世和說，歐盟在2000年Lisbon會議提出「社會創業」是對抗社會排除及促進社會融入最好的方法，也是能解決長期社會弱勢的新體制，這也是為甚麼他這次參選要將「社企扶弱」列為他的的一項競選主張，胡世和強調，「無權無勢的小市民常被社會邊緣化，政治權力不能只為有錢人與權貴專享，選舉不一定會除舊，但是一定要佈新，這樣國家才會進步，社會才有改革的力量」。
對於這次的參選，胡世和表示，第三勢力是需要透過整合與民調，才能確保一席第三勢力當選的可能，目前他對於民進黨沒有增額提名，禮讓一席表示感謝，也感謝目前時代力量沒有提名，如果想要為民服務，今年確實是一個很好的機會。
無畏無懼，不卑不亢的台灣價值
從柯文哲從政，一向主打「白色力量，超越藍綠」，這句口號，改變的不僅是選情的結構，也影響了這個世代的台灣主體認同，而對於近日蔡英文總統拋出的問答題，許多人也都在思考自己該寫下甚麼答案，胡世和也坦然地說出自己的想法，「我的白色新力量，和柯市長的白袍的白色力量是有些微的差距，我所倡議的，是尊重『台灣優先』與『台灣主體性』的白色力量，也是真正號召25萬白衫軍，為了求真像與公平正義的白色力量」。
帶著台南腔調，胡世和用台語說，「guá sī Tâi-uân-lâng（我是台灣人），guá tsia̍h Tâi-uân bí（我吃台灣米），lim Tâi-uân tsuí（喝台灣水） tuā-hàn ê（長大的），當然是一切都以台灣為優先考量啊，當然我跟柯P在超越藍綠這點是相同，但是我是不可能把台灣旗丟垃圾桶啦（笑）。」
一個人，如何從一個默不關心政治與社會的平民，如何被點燃心中的火種，對於不公不義的事情產生怒火，我們了解到，因為喪失親人的痛，被點燃了這顆火種的胡世和，願意自己站出來對抗，也帶動所有的支持者一起往前走。
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